Um marco importante para o mercado financeiro e imobiliário brasileiro acaba de ser estabelecido pelo Superior Tribunal de Justiça (STJ). A recente decisão impacta diretamente os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), especialmente aqueles que operam com a estratégia de “Funds of Funds” (FOFs), ou seja, fundos que investem em cotas de outros FIIs. Entender essa nova interpretação é crucial para empresários e gestores que buscam otimização e conformidade tributária.

1. O Cenário dos FIIs e a Nova Direção do STJ

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) se consolidaram como um instrumento de investimento atrativo para pessoas físicas e jurídicas, permitindo acesso ao mercado imobiliário com menor capital e maior liquidez. No Brasil, esses fundos são disciplinados por legislação específica que historicamente concedeu certas isenções tributárias, tanto para os fundos quanto para seus cotistas.

No entanto, o crescimento e a complexidade do mercado levaram ao surgimento de novas estruturas, como os FOFs, que passaram a ser objeto de questionamento quanto à extensão dessas isenções. A controvérsia central girava em torno de saber se os ganhos obtidos por um FII ao vender cotas de outro FII seriam ou não tributáveis. A ausência de um posicionamento claro do Poder Judiciário gerava insegurança jurídica.

Com a recente decisão do Superior Tribunal de Justiça, essa questão é agora endereçada, trazendo uma interpretação que visa diferenciar os rendimentos passivos da atividade de compra e venda de cotas entre fundos. Para empresários que operam ou investem em FIIs, especialmente os FOFs, essa é uma alteração com potencial de reconfigurar estratégias de investimento e planejamento tributário.

2. O Que Muda na Prática para os FIIs

A Primeira Turma do STJ, ao julgar o Recurso Especial nº 2.211.684/SP, estabeleceu um novo entendimento: os ganhos de capital obtidos por um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) na alienação ou resgate de cotas de outro FII estão sujeitos à incidência do Imposto de Renda (IR).

Na prática, isso significa que:

• Tributação sobre Ganho de Capital: FIIs que atuam como FOFs e realizam a venda de cotas de outros FIIs com lucro terão esse ganho de capital tributado. Anteriormente, havia uma interpretação de que a isenção geral do FII se estenderia a essas operações.
• Distinção Fundamental: A decisão separa claramente os rendimentos recebidos pelo FII enquanto ele mantém as cotas em sua carteira (que podem ser isentos sob certas condições) do ganho de capital obtido na venda dessas cotas. A isenção de rendimentos para o FII não se estende automaticamente ao lucro da negociação de cotas de outros FIIs.
• Apuração e Recolhimento: Os FIIs afetados precisarão readequar seus processos de apuração e recolhimento de IR sobre esses ganhos, considerando a alíquota aplicável.

É fundamental reiterar que a decisão trata especificamente da tributação no nível do fundo que aliena cotas de outros fundos. A isenção dos rendimentos distribuídos a cotistas pessoas físicas, desde que cumpridos os requisitos legais da Lei nº 11.033/2004, não foi diretamente afetada por este julgamento. Contudo, uma maior carga tributária no nível do FII pode, indiretamente, influenciar a rentabilidade final dos investimentos.

3. A Fundamentação Legal da Decisão do STJ

A controvérsia analisada pelo Superior Tribunal de Justiça envolveu a interpretação de artigos da Lei nº 8.668, de 25 de junho de 1993, que dispõe sobre os Fundos de Investimento Imobiliário.

Especificamente, a discussão se concentrou nos seguintes pontos:

• Artigo 16 da Lei nº 8.668/1993: Este artigo estabelece uma regra geral de isenção para os rendimentos e ganhos de capital auferidos pelos FIIs. No entanto, sua interpretação quanto à extensão dessa isenção para operações de compra e venda de cotas de outros FIIs era divergente.
• Artigo 18 da Lei nº 8.668/1993: Este dispositivo, por sua vez, prevê expressamente a tributação dos ganhos na alienação ou no resgate de cotas de FIIs, inclusive quando o beneficiário for uma pessoa jurídica isenta.

A maioria dos ministros da Primeira Turma do STJ, no julgamento do REsp nº 2.211.684/SP, ocorrido em 1º de setembro de 2026, e destacado em comunicado do STJ em 6 de outubro de 2026, entendeu que o artigo 18 é a regra específica que prevalece nesta operação. Ou seja, a condição de FII do alienante não lhe confere automaticamente a isenção sobre o ganho de capital obtido com a negociação de cotas de outro FII.

A alíquota aplicável, conforme o artigo 18, é de 20% sobre os ganhos de capital e rendimentos resultantes da alienação ou resgate de cotas de FIIs. A apuração se dá sobre a diferença positiva entre o valor de venda e o custo de aquisição, ajustado conforme a legislação de Imposto de Renda. A decisão reforça a necessidade de uma análise detalhada para cada tipo de operação, distinguindo rendimentos de ganhos de capital, o que exige um olhar especializado em planejamento tributário.

4. Impactos para Empresários e Investidores em FIIs

A decisão do STJ tem implicações diretas e indiretas para diversos perfis de empresários, especialmente aqueles em Fortaleza e Ceará que atuam no mercado de capitais, imobiliário, ou que gerenciam grandes portfólios de investimento.

Para gestores de FIIs (especialmente FOFs):

• Revisão de Estratégias de Investimento: Será fundamental reavaliar a atratividade de estratégias de trade de cotas entre FIIs, considerando a nova carga tributária. A rentabilidade esperada dessas operações deve ser recalculada.
• Impacto na Rentabilidade: A incidência de 20% de IR sobre o ganho de capital na venda de cotas de outros FIIs reduzirá a rentabilidade líquida dessas operações. Isso pode levar a uma busca por maior eficiência nas aquisições e vendas.
• Aumento da Complexidade Contábil e Fiscal: A necessidade de segregar e apurar corretamente esses ganhos exige um sistema contábil robusto e um acompanhamento fiscal detalhado, aumentando a demanda por serviços de Contabilidade em Fortaleza especializados.

Para empresários investidores (pessoa jurídica ou física com grandes patrimônios):

• Análise de Portfólio: Empresários que investem indiretamente em FIIs através de outros fundos ou veículos de investimento precisarão entender como a decisão afeta a estrutura de seus investimentos e seus resultados financeiros.
• Planejamento Sucessório e Patrimonial: Empresas e famílias com planejamento sucessório ou patrimonial que envolvem FIIs e FOFs devem revisar suas estratégias para otimizar a estrutura tributária, evitando surpresas fiscais. O planejamento tributário se torna ainda mais crítico.
• Diligência na Escolha de Fundos: A decisão pode influenciar a escolha de FIIs, incentivando a busca por fundos com gestão mais passiva ou com estratégias que minimizem a realização de ganhos de capital tributáveis nesse contexto.

Em suma, a decisão ressalta a importância de uma gestão financeira e tributária proativa e informada, capaz de se adaptar às constantes mudanças na legislação e interpretações dos tribunais.

5. Como Empresários de Fortaleza e Ceará Podem se Preparar

Diante dessa nova interpretação do STJ, a preparação e a adequação são essenciais para evitar riscos e otimizar resultados. Para empresários em Fortaleza e em todo o Ceará, a Adamanto Contabilidade e Consultoria recomenda as seguintes ações:

• Revisão Detalhada de Investimentos: Analise o seu portfólio de FIIs e Fundos de Fundos (FOFs). Identifique quais operações podem ser impactadas pela nova regra e recalcule a rentabilidade líquida projetada.
• Atualização de Processos Internos: Certifique-se de que os seus sistemas contábeis e fiscais estão aptos a segregar e apurar corretamente o Imposto de Renda sobre o ganho de capital na alienação de cotas de outros FIIs.
• Avaliação de Estratégias: Discuta com seus consultores financeiros e tributários a necessidade de ajustar as estratégias de investimento, considerando o impacto da tributação. Pode ser o momento de reavaliar o peso dos FOFs em sua carteira.
• Capacitação da Equipe: Garanta que sua equipe responsável pela gestão financeira e contábil esteja atualizada sobre as novas regras e suas implicações.
• Planejamento Tributário: Invista em um planejamento tributário robusto, que considere a nova interpretação para otimizar a carga fiscal de sua empresa e de seus investimentos. A complexidade do sistema tributário exige expertise para identificar oportunidades e mitigar riscos.
• Consulta Especializada: Não hesite em buscar a orientação de um Contador em Fortaleza especializado para esclarecer dúvidas e garantir a conformidade. Profissionais experientes podem oferecer insights valiosos e soluções personalizadas.

Manter-se atualizado sobre as obrigações acessórias e as nuances da legislação é um desafio constante, mas fundamental para a saúde financeira e legal de qualquer negócio.

6. Adamanto: Sua Parceira Estratégica na Gestão Tributária em Fortaleza e Ceará

A Adamanto Contabilidade e Consultoria compreende que o cenário tributário brasileiro é dinâmico e complexo, exigindo atenção constante e expertise. A decisão do STJ sobre a tributação dos ganhos de capital em FIIs que negociam cotas de outros fundos é um exemplo claro de como a interpretação legal pode redefinir as estratégias de investimento e as obrigações fiscais.

Nossa equipe em Fortaleza (CE) está preparada para auxiliar sua empresa a navegar por essas mudanças. Nos posicionamos como especialistas em gestão contábil, tributária e trabalhista, oferecendo clareza técnica e orientação prática. Mais do que apenas cumprir com as obrigações acessórias, nosso objetivo é transformar a contabilidade em uma ferramenta estratégica para o crescimento do seu negócio.

Seja para revisar o seu portfólio de investimentos em FIIs, reestruturar seu planejamento tributário, ou simplesmente para entender as implicações dessa e de outras normas para a sua realidade empresarial, a Adamanto Contabilidade e Consultoria está à disposição. Conte com um Contador em Fortaleza que entende as suas necessidades e está comprometido com a sua conformidade e sucesso financeiro.

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